“房地产泡沫”真的存在吗_代孕的人伦风险

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“房地产泡沫”真的存在吗_代孕的人伦风险

  每当一二线城市房地产价格上涨,我们常常会听到这样一句话,“泡沫”又来了。

  然而,真的存在“泡沫”吗?或许我们可以从对“泡沫”术语的原型之一——历史上著名的“郁金香狂潮”的讨论中得到一些启发。

“房地产泡沫”真的存在吗_代孕的人伦风险

  透过一朵郁金香

  看房地产泡沫的根源

  文 | 周其仁(北京大学国家发展研究院教授)

  一本英文小书,封面上的两朵郁金香楚楚动人。书的标题更吸引人,我把它译做《天下第一泡沫》(The Famous First Bubbles)。读完之后,我急不可耐想要告诉读者的,是该书作者盖伯尔(Peter Garber)将举世人云亦云的“泡沫”捅了一个大窟窿。

  

  《天下第一泡沫》

  名花也蒙羞

  当今流行的“泡沫”术语,原型之一就是郁金香投机狂潮。话说17世纪荷兰郁金香球茎的市价大涨。当时单个球茎传说可以卖到5500荷兰盾——那时候,120荷兰盾能买1头牛或4头猪,192荷兰盾能买2吨黄油。荷兰盾是金币,5500个货币单位含黄金110盎司,以现今的金价计,值33000美元!而在“泡沫破灭”之后,球茎价格狂跌到不足“盛市”时的十分之一。古老相传,投机狂炒的众生相被简约成一个专用词——“郁金香狂潮”(Tulipmania)。

  

  郁金香狂潮”使人相信,个人理性一旦进入市场就不再可靠。

  连权威的《新帕尔格雷夫经济学大词典》也收入了有关词条,虽然撰写人承认,“理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义”,不过,这似乎并不妨碍许多专家认为,“泡沫”可以直接由“郁金香狂潮”来定义,或者反过来也一样。“郁金香狂潮”使人相信,个人理性一旦进入市场就不再可靠,倘若没有政府的管制和学者的劝诫,自由市场注定要在疯狂中终结。

  少见多怪是规律

  唯有盖伯尔出来问了一句:真有“郁金香狂潮”这回事(Was This Episode a "Tulipmania")?他系统收集前人著述,考证当时的买卖合同与拍卖记录,一番由表及里、去伪存真的调查之后,结论是:所谓狂潮云云,不过是少见多怪。

  原来郁金香的品种非常多。名贵的上品和大路货各有各的买主和市场,市价不可同日而语。最名贵的郁金香球茎的价格上涨由巴黎的时尚需求驱动,那时法国贵夫人和名媛流行的是用新鲜郁金香——一年的花期不超过7天——来做服饰。作者找到了确凿的证据:当时最别致的郁金香在巴黎单支卖价1000荷兰盾。

  郁金香花可以用种子栽培,也可以通过球茎——中国读者可以想到水仙花的球茎——培植。“球茎法”不但一年即可得花(种子法要7—12年),且能用一种“马赛克病毒”来“破裂”(breaking)而成奇花异卉。从经济的角度看,花可以卖钱,球茎当然就是资产。年收入1000荷兰盾的资产值5000荷兰盾,正如年租金1000元的房产值5000元,这算不得离谱吧?

  要知道,时尚永远以异为贵:那些独到的新奇品种刚刚问世的时候,市场的出价总是疯狂。就是在当代荷兰,一个罕见的百合球茎的成交价你猜是多少?1987年的一个记录是100万荷兰盾!这相当于1999年的69万美元——整个一栋豪宅。

  不过看似疯狂

  其实,在1637年2月前后市价波动最剧烈的,不是名贵花种,而是大路货。根据盖伯尔艰苦觅得的资料,1637年1月,一磅半重的“维特克鲁嫩”(Witte Croonen)球茎市价为64荷兰盾,但到2月5日就达1668荷兰盾!然后直线下跌到起价线以下。一个商品的市价在短期内涨跌20—30倍,难道还不够疯狂?

  够疯狂。不过事出有因。盖伯尔报告了几点。

  第一,郁金香球茎每年9月栽入苗床,来年4—5月发花,6月移出,因此在9月至次年6月间的价格均为“期货”价格。

  第二,1636年中一大批非专业人士涌入大路货市场。

  第三,“新人们”做生意的方式不同于传统规矩:(1)基本没有书面合同;(2)不要公证人;(3)接单无须交纳定金,只需每单付1—3荷兰盾的“酒钱”(wine money)。

  第四,这些比较“野”的交易,地方法院不提供履约的法律服务。就是说,这些“风中交易”(wind trade)的喊价是用来撞大运的,买卖双方都不当真。据记载,1637年2月之后,“卖家”要求“买家”按当初定价的3%—10%付账而不被理会的,所在多有。

  至于那些中规中矩的生意——主要是名贵球茎的交易,价格下跌的幅度要小得多。证据显示,几种稀有品种球茎在1642—1643年的市价约为其1637年2月顶峰价的16%—30%。就是说,年度平均跌幅在24%—35%,与后来18世纪郁金香球茎市价的长期变动幅度相似。

  三人成虎,中外皆然

  这本小书的厉害之处,是顺藤摸瓜,追查这个现在已经举世闻名的“故事”的来龙去脉。说来由不得你不相信:全部现代著作关于郁金香狂潮的描述,皆来自一位M先生(Mackay)1841年一本书里的7页。这本书抄袭了另外一位先生关于哈尔勒郁金香市场的记载,后者除了援引一个英国旅行家——他1705年到过当地,对70年前发生的投机传闻不过在日记里记了一句话——之外,全部摘自一本叫《G&W》的小册子。经考证,《G&W》系荷兰地方当局编写,旨在规劝人民远离投机活动,相当于我们今天看到的“抽烟有害健康”或“股市有风险,入市要谨慎”。

  

  周其仁

  让我长话短说。直到本书作者1989年发表关于“郁金香狂潮”的论文前,没有人整理出一份比较完整的时间序列的郁金香球茎市价变动表。更没有人系统地区分清楚种种不同的郁金香球茎——以及各种不同的交易和价格——的实际含义。人们宁愿复述、传播甚至再创作“郁金香狂潮”这样一个“模式化的事实”(stylized fact),并以此为基础,产出更多的术语、理论、模型、推理、管制大计和道德规劝。

  读完本书,我们也许可以得到另外一个对“泡沫”的定义:基于对实际交易情形的无知而无法解释的资产价格的大起大落。让我说明,“无知”不是罪过,我们甚至不必为之难为情——承认无知毕竟可以刺激求知。问题是,为什么要给无知包上一件“大有学问”的术语外衣,还偏偏要以美丽的郁金香的名义?

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